[업무 대출]부동산담보대출
부동산 시세하락에 따른 담보대출이 안되는 안타까운 경우


얼마전 담보대출을 요청하는 전화를 받았다

.
종로에서 사업을 10년 이상 해오고 있는 분으로

사업운영자금으로 3~4천만원이 필요하시단다.



신용상황은 Nice6,Kis7등급으로 자신이 유료로 마이크레딧에서 신용변동상황을 확인 하고 있단다.

(마이크레딧에서 확인 했다면 등급은 정확할테고)

물건지는 강북구 미아동 1353 SK북한산씨티아파트 XXX동 xxx호

1순위는 은행에, 2순위는 저축은행에 근저당설정이 되어 있는데

추가로 3~4천이 대출이 되느냐는 것이다.
 

우선 등기부등본을 확인해 봤다.

씨티은행에 195,600,000원이 채권최고액으로(2008년4월)설정되어 있고

솔로몬저축은행에 67,600,000원이 채권최고액으로(2008년7월)설정되어 있다.

씨티은행 원금은 163,000,000원(채권최고액 120% 설정), 후순위 솔로몬저축은행은 원금 52,000,000(채권최고액 130%설정)이다.

원금으로만 215,000,000원인데 여기서 3~4천만원을 더 대출해달라고 하므로

대출금액까지 감안하면 총 대출원금은 255,000,000원이 되는 것이다.

이 금액을 대출 받으려면 시세가 300,000,000원은 되줘야 저축은행에서 사업자담보대출로 시세 300,000,000원의 85%인 255,000,000원이 대출가능하다.



따라서 시세가 중요한데

KB시세를 확인해 보았다.

하위평균가 230,000,000 일반평균가 252,500,000 상위평균가 270,000,000

시세가 많이 못미친다.

KB시세로만 보면 최대대출가능금액은 214,000,000원정도이다.

따라서 추가대출은 불가하다.

현재로서는 기존대출금액 원금이 시세의85%를 넘는 상황이니 추가대출이나 대환대출 어느 방법도 어느 곳으로도 불가한 상태이다.

현재 불가하지만 대출받은 시점인 2008년 4월~7월에는 가능 했을 것이다.

당시 부동산 시세를 참고삼아 살펴봤다.

2008년  4월 하위평균가 255,000,000 일반평균가 280,000,000 상위평균가 300,000,000

2008년  7월 하위평균가 265,000,000 일반평균가 295,000,000 상위평균가 307,500,000

2010년 11월 하위평균가 230,000,000 일반평균가 252,500,000 상위평균가 270,000,000


씨티은행에서 대출이 나간 2008년 4월 KB시세 일반평균가는 280,000,000원이다.

씨티은행에서 원금 163,000,000원이 나갔으니 LTV60%를 적용하여 시세의 60%에 근접하게 대출됐다.

2008년 7월 솔로몬저축은행에서 시티은행 후순위로 원금 52,000,000원이 대출 되었는데

2008년 7월 일반평균가는 295,000,000원 대출 가능금액 시세의 85%로 보면 250,750,000원인데 

여기서 1순위 시티은행 채권최고액 195,600,000원을 빼면 55,150,000원이 대출 가능금액이다.

이 금액중 52,000,000만원을 대출받은 것으로 보인다.

현재는 시세가 당시시세보다 4천만원 이상이 주저앉아 있어서 1순위 시티은행은 놔두고

2순위 솔로몬저축은행만 대환하여 필요한 금액3~4000만원을 추가로 대출 받을 수도 없고

1순위 시티은행과 2순위 솔로몬저축은행을 전체대환해도 방법이 나오지 않는다.

물론 2008년 7월 당시에 추가로 3~4천을 받았다면 가능했을 것이다.


 부동산이 많이 떨어져 있는 상태에서 이런 경우가 종종 보인다.

담보대출로 필요한 자금을 마련하는 것은 어렵고 신용대출을 생각해야 하지만

신용등급 6~7등급으로 신용대출로 3~4천만원을 받으려면 재직과 소득이 좋아야 한두군데에서 겨우 대출 받을 수 있는데

업력은 오래되었지만 개인사업자이고 소득증빙도 많지 않은 상태에서

3~4천만원을 신용대출로 마련 하려면 몇군데로 나눠서 받아야 하는데 

그나마 어느정도 자금을 대출 받을 수 있다고 하더라도 신용기록이 많이 안좋아 질 것은 분명하다.

그래도 발등에 떨어진 불을 끄려면 어쩔수 있겠는가?

가능한 효율적으로 진행해서 신용대출(금리는 20%후반에서 30%중반 정도)로 받은 후 부동산시세가 좋아지면 담보대출(금리 9~12% 정도)을 추가로 받아 고금리 신용대출을 갚는 수밖에...

안타깝지만 부동산 시세하락에 따른 대출업무쪽의 일면이다.

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  1. Favicon of https://googlinfo.com BlogIcon 원래버핏 2010.11.24 19:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    행복한 하루 되세요.^^